Книжное владение

Одинаково ли понимание владения – говорим ли мы о движимых вещах или о недвижимых? В римском праве этот вопрос если и возникал, то только в связи с тем, что corpus possessions для недвижимости мог выражаться в более утонченных формах: римское право, как известно, не придавало юридического значения тому, чем владеет лицо – козой или виллой.

С появлением регистрации прав на недвижимое имущество закономерно возник и вопрос: возможно, наличия записи в книге учета прав на недвижимое имущество достаточно для того, чтобы лицо, внесенное в эту книгу, полагалось владельцем вещи независимо от фактического обладания ею? Подобное понимание владения получило название «книжное владение».

Такое владение заключается в наличии регистрационной записи в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Фактическое господство над недвижимой вещью выражается в возможности прибегнуть к помощи юрисдикционных органов для пресечения посягательств третьих лиц, препятствующих в осуществлении действий по ее использованию и распоряжению ею.

Нетрудно заметить, что при таком понимании владения юридическая и фактическая составляющие обладания объектом недвижимости совпадают. Владение перестает быть фактическим состоянием, зависящим только от поведения субъектов права, и превращается в «регистрационный факт», который является фактом совсем иного рода – следствием признания (пусть и ошибочного) государством в лице регистрирующего органа права лица на недвижимое имущество.

Таким образом, собственник недвижимости при наличии регистрационной записи, сделанной на его имя, не может считаться утратившим владение, даже если его вышвырнули на улицу. Защиту своих прав он может осуществлять путем предъявления не виндикационного, а негаторного иска.

Хотя концепция «книжного владения» изредка и оказывается востребованной на практике (о чем пойдет речь в других разделах настоящего пособия), в основном она пока не нашла поддержки в судебной практике. В п. 58 Постановления № 10/22 указывается на то, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Таким образом, из двух лиц:

• одно из которых обладает вещью,
• второе числится в реестре, владельцем названо первое.

Согласно же п. 57 Постановления в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в реестре прав на недвижимость не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. В этом случае запись в реестре и владение также противопоставляются друг другу.

Высший Арбитражный Суд РФ, рассматривая спор, в котором истец не утратил фактического владения, однако запись в реестре была внесена на имя другого лица, отметил: «По смыслу указанного положения под лишением владения понимается лишение фактического владения, а не права собственности на объект недвижимого имущества. Если истец не лишен фактического владения, то исковая давность не течет. Таким образом, вопрос о том, когда начинает течь исковая давность, ставится в зависимость от того, утратил ли истец фактическое владение вещью. Если фактическое владение утрачено, то срок начинает течь с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о такой утрате, а если фактическое владение не прекратилось – срок исковой давности не течет».