Купля-продажа земельных участков

1.Купля-продажа земельных участков (ст. 37 ЗК РФ)

2.Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Купля-продажа земельных участков (ст. 37 ЗК РФ)

По договору купли-продажи (ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ЗК РФ недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

При заключении договора должны быть указаны данные, позволяющие определить размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровую стоимость.

Чтобы точно определить все параметры земельного участка, к договору купли-продажи прилагается кадастровый паспорт и кадастровый план земельного участка.

Продавец должен предоставить достоверную информацию об обременения и ограничениях земельного участка (например: сервитуте, залоге, аренде, аресте…).

Если данные сведения в договоре отсутствуют или предоставляется недостоверная информация, то согласно ГК РФ договор считается незаключенным или сделка признается недействительной.

 Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных убытков. Договор купли-продажи составляется в письменной форме. Несоблюдение ее влечет недействительность.

Цена является существенным условием договора купли-продажи. Устанавливается по соглашению сторон. Не указание в законе влечет недействительность договора (ст. 555 ГК РФ).

Считается заключенным с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения».

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения должен известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, недействительна.