Права и обязанности собственников жилых помещений

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, установленными этим кодексом.

Собственник жилого помещения вправе использовать принадлежащее ему помещение для проживания в нем его самого и членов его семьи. Он вправе также предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину (гражданам) на основании договора найма, безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

Поскольку жилое помещение предназначается для проживания граждан, юридическое лицо, получив жилое помещение по договору аренды, не вправе использовать его для офиса, складирования товаров, в производственных и иных целях, не связанных с проживанием граждан. Оно может передать арендуемое жилое помещение для проживания по договору найма, безвозмездного пользования своим работникам или иным гражданам.

ЖК РФ несколько расширил возможность использования жилого помещения, допустив его использование для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требованиям, которым должно отвечать жилое помещение.

К гражданам, которые проживают в данном жилом помещении на законном основании относятся: собственник члены его семьи, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов и члены их семьи, наниматель и постоянно проживающие с ним лица по договору найма, наниматель и члены его семьи по договорам социального найма, поднайма, найма специализированных жилых помещений. И гражданское, и жилищное законодательство запрещают размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением собственником и членами его семьи осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц. Он может отчуждать помещение в собственность другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, пожертвования, ренты, передавать права владения и пользования жилым помещением другим лицам, отдавать его в залог, обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, но с учетом назначения жилого помещения, предназначенного для проживания граждан.

Собственник вправе завещать принадлежащее ему жилое помещение, использовать его в качестве взноса для создания юридических лиц самостоятельно или совместно с гражданами и юридическими лицами. Он вправе иметь жилые помещения без ограничения по размеру общей площади и стоимости.

Существовавшие ранее ограничения по размеру жилых помещений, которые могли принадлежать собственнику и членам его семьи, отпали. Статьей 213 ГК РФ предусмотрено, что количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничивается, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 1 ГК РФ.

Права собственника в отношении жилого помещения ограничены целевым назначением жилого помещения, предназначенного для проживания граждан, правилами ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений и организаций допускается только после перевода помещения в нежилое.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается в порядке, установленном ст. 22–24 ЖК РФ. Собственник вправе произвести переустройство и перепланировку принадлежащего ему жилого помещения в порядке и по правилам, установленным ст. 25–29 ЖК РФ.

Как указывалось выше, собственник жилого помещения вправе вселить в принадлежащее ему жилое помещение членов своей семьи. Как следует из закона, круг лиц, отнесенных к членам семьи собственника, ограничен в основном родственными отношениями и непосредственно указан в законе (ч. 1 ст. 31 ЖК РФ).

В настоящее время ни ГК РФ, ни ЖК РФ не определяют порядок и правила вселения собственником новых членов своей семьи в принадлежащее ему жилое помещение и не содержат указаний о том, что для их вселения требуется письменное согласие членов его семьи, проживающих в данном жилом помещении.

Следовательно, законом не установлено ограничений права собственника на вселение членов своей семьи каким-либо предельно допустимым размером жилого помещения, приходящегося на каждого проживающего члена семьи, и необходимостью получения согласия членов его семьи, проживающих в этом жилом помещении. Однако вряд ли право собственника на вселение лиц в качестве членов его семьи может быть неограниченным.

Согласно ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник в отношении принадлежащей ему вещи вправе совершать любые действия, не нарушающие закон, права и законные интересы других граждан. Если члены семьи собственника жилого помещения по основаниям, предусмотренным законом, имеют право на долю в общей собственности на жилое помещение, то в силу ст. 246, 247 ГК РФ пользование, владение и распоряжение им должно осуществляться с согласия всех сособственников.

Поэтому, если члены семьи собственника жилого помещения имеют право собственности на долю этого помещения, например, в порядке приватизации, наследования или по правилам о совместной собственности супругов, то для вселения членов семьи одного из собственников требуется согласие всех других сособственников.

Что касается членов семьи, не являющихся собственниками доли жилого помещения, то они в соответствии с ч. 3 ст. 292 ГК РФ могут требовать устранения нарушения их права пользования от любых третьих лиц, в том числе и от собственника жилого помещения. Это правило может быть применимо и в случае вселения собственником других лиц в данное жилое помещение в качестве членов его семьи.

Поэтому, исходя из правил ч. 3 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника вправе возражать против вселения собственником других членов его семьи, если этим нарушаются их права. Однако нельзя не признать, что такой способ защиты, избранный членом семьи собственника и несогласие с намерением собственника вселить других лиц могут привести к разрыву семейных отношений с собственником и повлечь выселение самого члена семьи из занимаемого жилого помещения.

Поэтому закрепленное законом право члена семьи собственника на защиту от нарушений его права пользования жилым помещением со стороны самого собственника в настоящее время должным образом не обеспечено. Действующее законодательство настолько расширило права собственника, что право пользования жилым помещением членов его семьи оказалось зависимым от наличия семейных отношений с собственником этого жилого помещения.

Законом предусмотрена возможность заключения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения, которым они вправе определить условия вселения, порядок и правила пользования жилым помещением, основания выселения. Такое соглашение может быть заключено до вселения, при вселении или в процессе проживания члена семьи в жилом помещении собственника.

В соглашении может быть, в частности, предусмотрено пользование членом семьи частью жилого помещения (например, одной из комнат), срок пользования, право постоянного или пожизненного проживания. Возможно включение в брачный договор условий пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности одному из супругов, другим супругом. В этом случае правила вселения, порядок, условия пользования жилым помещением членом семьи собственника и основания прекращения его права пользования определяются составленным ими соглашением.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ собственник в настоящее время вправе требовать выселения гражданина, у которого право пользования принадлежащим ему жилым помещением прекращено по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором с собственником или на основании решения суда. Если такой гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Собственник жилого помещения вправе требовать по суду выселения следующих лиц, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении:

• бывших членов семьи в случаях, предусмотренных ч. 4 ст. 31 ЖК РФ;
• бывших членов семьи по истечению предоставленного судом срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением собственника (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ);
• бывших членов семьи до истечения предоставленного решением суда срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения за ними права пользования жилым помещением (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ);
• бывших членов его семьи до истечения предоставленного решением суда срока, в течение которого за ними по решению суда сохраняется право пользования жилым помещением собственника, по основаниям ч. 2 ст. 35 ЖК РФ;
• лиц, пользующихся жилым помещением на основании завещательного отказа, в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 35 ЖК РФ.

Собственник имеет право на так называемую деприватизацию, если он приобрел право собственности на жилое помещение в порядке приватизации. В соответствии со ст. 9.1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» собственники жилого помещения, которое перешло к ним в порядке приватизации и является для них единственным местом проживания, имеют право передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять жилые помещения в собственность и заключить с ними договоры социального найма в порядке, установленном законодательством.

Аналогичную норму содержит ст.20 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Собственник в соответствии со ст. 210 ГК РФ несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. По договору собственник может передать обязанность по содержанию своего жилого помещения другому лицу, например, с согласия арендатора предусмотреть в договоре аренды жилого дома возложение на него обязанности по поддержанию дома в надлежащем состоянии, в том числе и обязанность по капитальному ремонту дома.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать принадлежащее ему жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями. Если собственник жилого помещения использует это помещение не по назначению, бесхозяйственно обращается с ним, допуская его разрушение, систематически нарушает права и интересы соседей, его право собственности может быть прекращено в судебном порядке по правилам ст. 293 ГК РФ.

Как и собственник любого другого имущества, собственник жилого помещения в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет риск случайной гибели или случайного повреждения своего жилого помещения, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору собственника жилого помещения, относящегося к фонду коммерческого использования, с нанимателем риск случайной гибели или случайного повреждения жилого помещения может быть возложен на него с его согласия.

Собственник несет и иные обязанности, предусмотренные законодательством.