Право собственности на землю

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

(п. 3 ст. 209 ГК РФ)

Право собственности на землю – пожалуй, наилучшая иллюстрация права собственности в том или ином правопорядке.

В регулировании права собственности на земельные участки высока роль публичного права. Одним из принципов земельного законодательства называется приоритет охраны земли перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (ст. 1 Земельного кодекса РФ).

В связи с этим основным ограничением права собственности на земельный участок выступает возможность его использования только по целевому назначению. Использование земельных участков не по целевому назначению является административным правонарушением (ст. 8.8 КоАП РФ). Более того, в некоторых случаях противоправным будет неиспользование земельного участка.

Например, административным правонарушением (ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ) выступает

• неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного законом;
• неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, также влечет наложение административного штрафа (ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ).

Неиспользование земельного участка может привести не только к административному взысканию, но и к утрате прав на участок: согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используемый для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, может быть изъят у собственника.

Важной чертой регулирования отношений собственности на земельный участок в отечественном праве является также то, что содержание права собственности на участок сформулировано «закрытым» образом: собственник имеет право осуществлять в отношении земельного участка лишь права на его использование, предусмотренные законодательством (ст. 40 Земельного кодекса РФ).

Земельный участок – классический пример недвижимого имущества; более того, вся другая недвижимость по природе определяется по ее отношению к земельному участку. Земельный участок как объект достаточно своеобразен. Право собственности, как известно, устанавливается лишь в отношении индивидуально-определенных вещей.

Земельный же участок редко существует в таком виде, когда его естественные границы позволяют говорить о нем как о «природной» вещи. В то же время в соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Фиксация уникальных характеристик земельного участка, позволяющих определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, производится в ходе государственного кадастрового учета (осуществляется кадастровый учет таких объектов недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства).

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливает, что государственный кадастровый учет недвижимого имущества – это внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется на основании составляемого кадастровым инженером межевого плана, в котором и отражаются сведения о расположении границ земельного участка и его площади. Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ГКН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер (кадастровый номер).

Земельный кодекс РФ говорит о земельном участке лишь как о части земной поверхности, в то время как согласно интерпретированному средневековыми юристами римскому праву право собственности на земельный участок охватывало не только «часть земной поверхности», но и воздушный столб над ним, и недра под ним «от звезд и до преисподней» (usque ad sidera, usque ad inferos).Такой подход в настоящее время принят, например, в Швейцарии.

Иначе определяется содержание права собственности на земельный участок в российском праве. В соответствии со ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (п. 2). Что же касается недр и воздушного столба, ГК РФ устанавливает: собственник земельного участка вправе лишь использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п. 3 ст. 261).

Наиболее ценным является, конечно, направление ad inferos. Все то, что расположено ниже почвенного слоя и простирается до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, считается недрами (Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»); недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью (ст. 1.2 указанного Закона).

Таким образом, недра не входят в состав земельного участка и не могут принадлежать его частному собственнику.

Впрочем, в соответствии с законодательством о недрах (ст. 19 Закона) собственник земельного участка имеет право на своем земельном участке осуществлять:

• добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе;
• строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров;
• устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения (подземные воды относятся к недрам).

Таким образом, недра считаются государственной собственностью, и собственнику просто позволяется вторгаться туда в ограниченных пределах.

Если подземные воды отнесены к государственной собственности Законом о недрах, режим поверхностных водных объектов регулируется Водным кодексом РФ. По общему правилу водные объекты находятся в федеральной собственности (ч. 1 ст. 8 Водного кодекса РФ).

Впрочем, если ст. 40 Земельного кодекса РФ устанавливает, что собственник земельного участка имеет лишь право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пруды и обводненные карьеры, Водный кодекс РФ уточняет: собственник земельного участка не просто имеет право использовать, он имеет право собственности на такие водные объекты, как пруд и обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности.

Разумеется, не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены (ст. 8 Водного кодекса РФ). Поскольку право собственности на пруд, обводненный карьер прекращается одновременно с прекращением права собственности на соответствующий земельный участок (там же), выделение пруда и карьера в качестве самостоятельных объектов права выглядит неочевидным решением. Вспомним, что в соответствии со ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка водные объекты.

В отношении воздушного пространства над земельным участком подробного регулирования или сложившейся практики нет. Вопрос, однако, касается не только права пролета авиалайнеров над чьим-то земельным участком. Речь прежде всего идет о более приземленных вещах: например, о проводах, протянутых над чужим участком, ветках, нависших с дерева, растущего на соседнем участке.

Впрочем, и пролет воздушных судов над участком может причинять неудобства его собственнику – например, низколетящих вертолетов; источником неудобств могут стать даже авиамодели и игрушки, управляемые с мобильных телефонов.

В римском праве перевешивание ветвей дерева и перерастание самого дерева на соседний участок давало собственнику последнего право самому срезать свисающие ветви, если этого не сделает сосед. Собственник не обязан был также терпеть надстройку соседа над границей своего участка, равно как и выпячивание стены. Российское право дореволюционного периода исходило из того же подхода: ветви соседского дерева, проникшие на соседний участок, могли быть отрублены собственником последнего. Сенат в одном из решений указал, что собственнику земли принадлежит право на воздушное пространство над поверхностью земли, состоящей в его владении (решение № 93 от 1887 г.).

Однако буквальное прочтение ст. 261 ГК РФ приводит к выводу о том, что право собственности на участок не распространяется на воздушное пространство над ним: собственник, как и в случае с недрами, может лишь пользоваться им в пределах, установленных законом.

Воздушный кодекс РФ регулирует лишь то использование воздушного пространства, которое связано с организацией воздушного движения (ст. 11). Поскольку формально право собственности на земельный участок не распространяется на воздушный столб над ним, использование последнего регулируется нормами гражданского законодательства лишь постольку, поскольку это использование является продолжением использования самого участка. Так, проникающие на чужой участок ветви и части строения нарушают право на сам этот участок. Зависший на высоте 3 м над чужим земельным участком вертолет также нарушает право на сам этот участок; квадрокоптер, заглядывающий в окно вашей спальни, вторгается на ваш земельный участок.

Равным образом использование самого земельного участка, возведение на нем зданий и сооружений неизбежно связаны и с вторжением в воздушное пространство. Поэтому не будет нарушением права такое использование воздушного пространства, которое никак не связано с использованием земной поверхности, – например, пролет авиалайнеров на большой высоте.

Примерно так этот вопрос разрешается в английском праве: «Права собственника земельного участка на воздушное пространство над его землей ограничиваются на такую высоту, какая необходима для обычного использования земли и возведенных на ней сооружений. На нижнюю часть воздушного пространства собственник имеет право контроля, который необходим ему для обоснованного пользования поверхностью земли. Пределы этого пространства распространяются до высоты 150–200 м над уровнем крыши дома. Это минимально допустимое расстояние для пролета воздушных судов (Правила воздушного регулирования 1996 г.). Вторжение в это пространство, как независимую часть недвижимости, рассматривается как нарушение границ владения или причинение неудобств».