Защита вещных прав на жилые помещения

Защита жилищных прав может осуществляться как обязательственно-правовыми, так и вещно-правовыми способами.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путем:

• признания жилищного права;
• восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
• признания судом недействующими полностью или в части нормативного правого акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих ЖК РФ или принятым в соответствии с этим кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
• прекращения или изменения жилищного правоотношения;
• иными способами, предусмотренными ЖК РФ, другим федеральным законом.

Перечень способов защиты жилищных прав, указанный в этой статье, является незакрытым. Закон прямо указал на возможность применения и других способов защиты, предусмотренных другими федеральными законами. В связи с этим в дополнение к способам защиты жилищных прав, названным в ЖК РФ, могут дополнительно применяться способы защиты гражданских прав, перечисленные в ст. 12 ГК РФ.

Сопоставление способов, названных в ст. 12 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ, показывает, что перечень мер гражданско-правовой защиты шире. В ЖК РФ не предусмотрены такие способы, как признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий недействительности ничтожной сделки, а также способы, которые относятся к ответственности нарушителя: возможность взыскания убытков, неустойки, морального вреда.

Однако это не означает, что такие меры не применимы к жилищным отношениям в случае нарушения жилищных прав. Признание договоров отчуждения и приобретения жилого помещения недействительными по основаниям, предусмотренным нормами гражданского законодательства, является распространенным способом защиты права на жилое помещение. Последствием признания недействительными договоров и иных сделок с жилым помещением в основном является приведение сторон в первоначальное положение, взыскание убытков.

ЖК РФ предусмотрено взыскание неустойки за невнесение в установленный законом срок квартирной платы, платы за коммунальные услуги собственниками жилого помещения, нанимателями по договору социального найма и договору найма специализированного жилого помещения. Возможно взыскание неустойки в качестве способа защиты жилищных прав и в других случаях, в частности, в случаях, предусмотренных сторонами в договоре. Нарушение нанимателем или членами его семьи прав пользования жилым помещением в связи с порчей (разрушением) жилого помещения влечет обязанность нарушителя возместить причиненные наймодателю убытки.

Особое место в системе мер защиты жилищных прав, предусмотренных ЖК РФ и ГК РФ, занимают вещно-правовые способы защиты, установленные главой 20 ГК РФ (ст.301–305), которые в теории гражданского права именуются как виндикционные и негаторные иски.

Применительно к жилому помещению право на виндикацию сводится к следующему. Виндикационный иск предъявляется собственником или иным законным владельцем жилого помещения к незаконному владельцу, который занял (захватил) жилое помещение без законных оснований (например, самовольно занял чужое жилое помещение). Не может быть предметом такого иска помещение, которое истец намерен приобрести в будущем. Виндикационный иск носит внедоговорный характер, поэтому необходимым условием предъявления иска о возврате жилого помещения из чужого незаконного владения является выбытие имущества из владения собственника помимо его воли.

Если собственник сам передал жилое помещение другому лицу, например, во временное пользование, или если собственник и фактический владелец связаны договорными условиями (по договорам найма, аренды, безвозмездного пользования и т. п.), то возврат жилого помещения не может быть осуществлен путем предъявления виндикационного иска. Так, например, если арендатор не возвращает собственнику жилое помещение и не освобождает его по окончании срока действия договора аренды, собственник жилого помещения вправе предъявить требование о возврате и (или) освобождении жилого помещения не по правилам ст. 301 ГК РФ, а по основаниям, предусмотренным ст. 622 ГК РФ.

Если жилое помещение утрачено или переоборудовано в нежилое в связи с изменением его назначения, то в этом случае защита прав собственника не может производиться путем предъявления виндикационного иска. Возможен иск о взыскании денежной компенсации стоимости прежнего помещения, неосновательного обогащения, возмещении убытков. Если незаконным владельцем жилое помещение продано, то иск об истребовании предъявляется к лицу, которое его приобрело (приобретателю). Правила истребования имущества от приобретателя определены ст. 302 ГК РФ, согласно которой собственник вправе истребовать свое имущество от приобретателя во всех случаях, если имущество перешло к нему безвозмездно (например, по наследованию, по договору дарения), а при возмездном приобретении – только в случаях, указанных в законе.

Если имущество приобретено приобретателем возмездно (например, по договору купли-продажи), то право собственника на истребование своего имущества от приобретателя зависит от того:

• был ли приобретатель добросовестным или недобросовестным;
• как выбыло имущество из обладания собственника.

Если при возмездном приобретении имущества приобретатель знал или мог знать, что приобретает имущество не у собственника, а у неуправомоченного им лица (незаконного владельца), то он считается недобросовестным приобретателем. От него собственник вправе истребовать свое имущество во всех случаях, если имущество выбыло помимо его воли. Если же приобретатель не знал и не мог знать, что приобрел имущество не у собственника или уполномоченного им лица, то он считается добросовестным приобретателем. Право собственника на истребование своего имущества от добросовестного приобретателя ограничено и зависит от того, каким образом имущество выбыло из обладания собственника.

От добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество от неуправомоченного лица, собственник вправе истребовать свое имущество только в случае, когда:

• имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение;
• имущество похищено у того или другого;
• имущество выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Правила истребования имущества от приобретателя действуют не только в случае, когда имущество выбыло из обладания самого собственника, но и лица, которому оно было передано собственником во владении и находилось у него.

Таким образом, от добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать свое имущество только в одном из тех случаев, которые предусмотрены законом. Он не может истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из его обладания или лица, которому оно было передано во владение, в иных случаях, кроме тех, которые указаны в законе. К случаям выбытия имущества помимо воли собственника в результате хищения, которые дают ему право истребовать его из чужого незаконного владения, может быть отнесено и мошенничество, как форма хищения.

Приобретатель при покупке недвижимости, в том числе, жилого помещения, имеет возможность проверить, имеются ли у продавца правоустанавливающие документы, подтверждающие принадлежность ему отчуждаемого жилого помещения, произведена ли государственная регистрация права собственности, имеются ли у продавца правомочия на совершение такой сделки. Покупатель может получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, соответствующие данные о праве собственности продавца на жилое помещение, о всех обременениях и иные данные, с которыми закон связывает законность совершаемой сделки по приобретению недвижимости.

Поскольку жилое помещение отнесено к недвижимому имуществу, право собственности на которое возникает по закону лишь с момента государственной регистрации этого права, то заключение сделки купли-продажи жилого помещения с лицом, за которым право собственности не зарегистрировано, может расцениваться как приобретение жилого помещения у неуправомоченного лица, о чем приобретатель мог знать, а потому такой приобретатель будет считаться недобросовестным, и от него собственник вправе истребовать свое имущество.

Добросовестность приобретателя проверяется на момент приобретения имущества. В соответствии с ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Поэтому по общему правилу лицо считается добросовестным, пока не будет доказано обратное. Однако в случае приобретения имущества от неуправомоченного лица бремя доказывания своей добросовестности и отсутствия законных оснований для истребования имущества возлагается на приобретателя.

Если суд отказал собственнику в истребовании имущества от добросовестного приобретателя, то неизбежно возникает вопрос, прекращается ли в этом случае право собственности у собственника и возникает ли право собственности на это имущество у добросовестного приобретателя. Действующим законодательством прямо не предусмотрено возникновение у добросовестного приобретателя права собственности на имущество, которое принадлежит собственнику, но в истребовании которого от добросовестного приобретателя ему судом отказано. Право собственности возникает только по основаниям, предусмотренным законом. Основания возникновения права собственности указаны в нормах главы 14 ГК РФ, такого основания возникновения права собственности этими нормами не предусмотрено. Основания прекращения права собственности перечислены в ст. 235 ГК РФ, однако такого основания прекращения права собственности эта статья не содержит.

Следовательно, в указанном случае нет ни законных оснований прекращения права собственности прежнего собственника, ни предусмотренных законом оснований возникновения права собственности у добросовестного приобретателя. Однако, возможно признание права собственности на такое имущество за физическим или юридическим лицом по основаниям приобретательной давности по правилам, предусмотренным ст. 234 ГК РФ, в случае добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим движимым имуществом в течение 5 лет, недвижимым имуществом – в течение 15 лет. Ранее этих сроков право собственности возникнуть не может.

Неопределенность в правовом положении имущества, в истребовании которого собственнику отказано от добросовестного приобретателя, не обеспечивает интересы добросовестного приобретателя. В ч. 2 ст. 223 ГК РФ, определяющем момент возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору, указано, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных ст.302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Приведенная норма не дает определенного ответа на вопрос о том, возникает ли по закону право собственности у добросовестного приобретателя на имущество, приобретенное у неуправомоченного лица, в истребовании которого собственнику судом отказано. Этот вопрос так и остался недостаточно ясным. Статья 223 ГК РФ определяет не основания возникновения права собственности, а момент перехода права собственности по договору. В главу 14 ГК РФ, предусматривающую основания возникновения права собственности, и в главу 15, предусматривающую основания прекращения права собственности, изменения не внесены. В результате и в настоящее время нет закона, который бы предусматривал признание права собственности добросовестного приобретателя на имущество, в истребовании которого собственнику отказано.

В статье 68 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»закреплен механизм ответственности Российской Федерации перед потерпевшей стороной в случае утраты жилого помещения собственником или добросовестным приобретателем при наличии обстоятельств, указанных в законе. Правом на данную компенсацию обладают физические лица, собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, у которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Выплата компенсации производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты вышеуказанного недвижимого имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством России об исполнительном производстве, в случае:

• смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;
• внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.

Размер компенсации за утрату права собственности на недвижимое имущество не может превышать 1 млн. руб., при этом Россия в лице органа регистрации прав имеет право регрессного требования в размере возмещенных сумм.

Права собственника могут быть нарушены сособственниками того же дома или соседями, например, в случаях, когда один из сособственников при возведении пристройки к жилому дому либо при переоборудовании свой части жилого дома затемнил освещенность его части дома или затруднил ему доступ в его часть дома, или покрыл крышу своей части дома таким образом, что дождевая вода стекает на его крышу, или нарушил электропроводку либо систему коммуникаций в жилом доме, или устранил перегородку при переустройстве и т. п.

Сущность негаторного иска состоит в требовании об устранении существующего длящегося нарушения права собственности и прав законных владельцев, сохраняющегося на день предъявления иска.

Истец должен доказать, что он является носителем права, которое нарушено, и что это право действительно нарушено Ответчиком по такому иску является виновное лицо – нарушитель, действующий неправомерно. Если он отрицает свою вину или считает свои действия правомерными, то должен доказать это. Решением суда по негаторному иску ответчик может быть обязан:

• прекратить действия, нарушающие права собственника или законных владельцев;
• устранить помехи в осуществлении ими прав;
• запретить ответчику совершение определенных действий;
• обязать ответчика совершить определенные действия по устранению нарушений и восстановлению прежнего положения.

Все эти действия не должны быть связаны с договорными отношениями сторон. Если между сторонами имеются договорные отношения или иное соглашение, то устранение нарушений, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением этих обязательств, должно производиться не по правилам ст. 304, 305 ГК РФ, а по нормам, регулирующим эти договорные обязательства.

Кроме вещно-правовых способов защиты собственник может избрать и иные способы защиты. В судебной практике распространен иск о признании права собственности, особенно в случаях, когда жилое помещение приобретается супругами или несколькими лицами, но договор купли-продажи оформляется только на одно из участвующих в сделке лиц. В этом случае органы, производящие государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, производят государственную регистрацию лишь на лицо, указанное в качестве покупателя в договоре.

Такой иск может возникнуть и в случае возникновения спора в отношении права собственности на дом или размера доли в праве собственности на дом, который возводился совместно супругами или несколькими членами семьи, но право собственности на него зарегистрировано в установленном порядке на одно из участвовавших в возведении дома лицо.

Поскольку только государственная регистрация права собственности является подтверждением факта принадлежности лицу недвижимого имущества, в том числе и жилого помещения, то лица, чье право собственности на долю в совместно приобретенном или возведенном жилом помещении не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, могут доказать свое право собственности путем предъявления в суд иска о признании за ними права собственности. В этом случае регистрация за ними права собственности на жилое помещение производится на основании решения суда.

Некоторые авторы иск о признании права собственности относят к вещно-правовым способам защиты. Однако глава 20 ГК РФ, определяющая способы защиты именно права собственности, указания о таком иске не содержит.

Это логично, поскольку нормы этой главы регулируют вопросы защиты существующего права собственности или права законных владельцев. Иск же о признании права собственности сводится лишь к требованию о признании права собственности, и от решения суда зависит, возникло ли у истца такое право.

Суд может вынести решение и об отказе в иске. В этом случае нельзя говорить о защите права собственности, ибо оно не подтверждено. Однако с учетом распространенности такого иска, в том числе и в отношении права собственности на жилое помещение, целесообразно изложить его характерные черты.

Иск о признании права собственности на имущество, в том числе жилое помещение, направлен на защиту прав лица, чье право собственности не определено или не признается либо оспаривается и не может быть оформлено иначе, чем по решению суда. Решением суда, которым требования о признании права собственности удовлетворены, устраняется неопределенность или сомнение в принадлежности имущества лицу, обратившемуся за судебной защитой, придается определенность праву, которое не признается, отрицается или оспаривается. Решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности является констатацией наличия у истца права собственности и является основанием для государственной регистрации этого права.

Собственник для защиты своего нарушенного права собственности, в том числе и на жилое помещение, вправе использовать и иные способы защиты, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством. К числу иных способов защиты относятся, в частности, иски о признании недействительными оспоримых сделок и о применении последствий ничтожных сделок. Основания признания сделок недействительными предусмотрены законом.