Рыночная стоимость и цена продажи

Чтобы получить результат оценки, необходимый заказчику для принятия обоснованных решений, нужно чётко сформулировать цели оценки, в зависимости от которых определению подлежат различные виды стоимости.

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща объектам: наличие стоимости зависит от желания людей и покупательной способности; имущество имеет стоимость только при наличии полезности; для того чтобы иметь стоимость, имущество должно быть относительно дефицитным.

Стоимость состоит из четырёх компонентов. Рассмотрим эти компоненты.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платёжеспособных покупателей.

Полезность – определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определённую вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определённого товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет им переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. В оценке имущества различают несколько видов стоимости, которые зависят от целей оценки. Если требуется принять решение относительно цены продажи предприятия (его части), определяется рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная оценка основана на учёте затрат, связанных с производством товара, времени получения доходов, уровня конкуренции, экономического имиджа предприятия, макро и микроэкономических условий, влияющих на стоимость объекта.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Рыночная стоимость может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

• рынок является конкурентным и предоставляет достаточный выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и продавцов;
• покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;
• срок экспозиции объекта оценки (период начиная с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним) достаточен для обеспечения его доступности всем потенциальным покупателям;
• оплата сделки производится деньгами или денежным эквивалентом; при этом покупатель и продавец используют типичные финансовые условия, принятые на рынке.

Понятие стоимости отличается от понятия цены. Стоимость и цена равны только в условиях совершенного рынка.

Цена – денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, т. е. от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта.

Таким образом, рыночная стоимость – это ожидаемая цена при определённых условиях, а цена продажи – это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец – принять за объект. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.